อัตราสูงสุด. ในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ คุณจะได้เรียนรู้อย่างรวดเร็วว่าอัตราสูงสุดเป็นหนึ่งในตัวชี้วัดที่ใช้บ่อยที่สุดในการพิจารณาการลงทุน นี่เป็นวิธีง่าย ๆ ในการประเมินผลลัพธ์ทางการเงินของการลงทุน แต่อย่างที่คุณเห็นในบทความนี้ มันมีข้อจำกัด
แนะนำตัว
วิธีการแปลงอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงคือการคำนวณอัตราส่วนการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ มันเหมือนกับคำจำกัดความ การเดิมพันสูงสุดคำนวณและกำหนดดังนี้ ตัวอย่างเช่น หากอาคารสร้างรายได้สุทธิ 10,000 ดอลลาร์และขายได้ 100,000 ดอลลาร์ อัตรานี้สามารถคำนวณได้เป็น 0.1 อัตราส่วนเพิ่มแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ ดังนั้นเราจึงอ่านเป็น 10 เปอร์เซ็นต์ ความเรียบง่ายของการคำนวณนี้ทำให้คุณสามารถจัดเรียงใหม่ได้อย่างรวดเร็วเพื่อแก้ตัวเลขที่ไม่รู้จัก ในตัวอย่างข้างต้น เราทราบ NOI และค่า แต่ถ้าเรามีเพียง NOI และอัตรา cap เราก็สามารถกำหนดค่าได้อย่างง่ายดาย ประโยชน์ของสิ่งนี้ชัดเจน เนื่องจากคุณจะไม่มีข้อมูลทั้งสามส่วนเสมอไป มีกำไรวิธีการของการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงสามารถดูได้ที่ด้านล่างในรูปภาพ นี่คือตัวอย่างอสังหาริมทรัพย์
ขอบเขตการใช้วิธีการแปลงรายได้โดยตรง
เนื่องจากอัตราสูงสุดสามารถคำนวณได้อย่างรวดเร็วและง่ายดาย มันจึงกลายเป็นตัวเลขที่นักลงทุนและผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์รายอื่นๆ ใช้เปรียบเทียบการลงทุนกับอีกการลงทุนหนึ่ง อาจมีการพิจารณาการลงทุนสองรายการซึ่งทั้งสองมีราคาปลีกและเสียงที่แตกต่างกันอย่างมาก แต่ถ้าใช้อัตราสูงสุดเท่ากันกับแต่ละรายการ คุณสามารถเปรียบเทียบได้อย่างง่ายดาย
ผู้ประเมินราคามืออาชีพและนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ใช้วิธีการต่างๆ ในการประเมินมูลค่า การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงเป็นเพียงวิธีหนึ่งเท่านั้น และใช้สูตรเดียวกับที่เราแนะนำก่อนหน้านี้ ในคำศัพท์ทางการเงิน วิธีการประเมินอาคารเป็น "ถาวร" อันที่จริง คณิตศาสตร์ที่อยู่เบื้องหลังการคำนวณนี้ถือว่าการลงทุนจะสร้างผลตอบแทนต่อไปอย่างไม่มีกำหนด
อัตรา cap ทำหน้าที่เป็น “ส่วนลด” ที่นักลงทุนนำไปใช้กับกระแสรายได้สำหรับความเสี่ยงต่างๆ ที่มาพร้อมกับ ไม่มีสิ่งที่เรียกว่าการลงทุนที่ปราศจากความเสี่ยง ดังนั้น นักลงทุนจึงลดกระแสรายได้ใดๆ ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นและความสูญเสียที่อาจเกิดขึ้น อัตราสูงสุดเพียงบอกเราถึงอัตราส่วนของรายได้ต่อราคาที่นักลงทุนยินดีรับกระแสรายได้ในอนาคต
เธอคือนอยคนไหนใช้
นี่คือคำถามที่นักลงทุนควรถามเสมอเมื่อพิจารณาถึงอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ ไม่มี NOI ที่ยอมรับกันโดยทั่วไป สิ่งนี้สร้างปัญหาให้กับนักลงทุนเมื่อพวกเขาพยายามกำหนดอัตราราคาตลาดสำหรับการลงทุนที่กำหนด พวกเขาอาจเคยได้ยินมาว่าทรัพย์สินที่อยู่ติดกับบ้านที่มีปัญหากำลังขาย "ภายในเจ็ดเปอร์เซ็นต์" เมื่ออาจเป็นเพียงแค่ตัวเลข "นายหน้า" ที่ทำให้ NOI สูงเกินจริง หาก NOI สูงหรือต่ำกว่านี้จะส่งผลโดยตรงต่ออัตราสูงสุดของมูลค่าสูงสุดที่สินทรัพย์มีการซื้อขาย ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่จะทำงานร่วมกับทีมของคุณเพื่อตรวจสอบประสิทธิภาพของตลาดที่เทียบเคียงได้ และพิจารณาอย่างรอบคอบว่าขีดจำกัดอัตราใดที่คุณคิดว่าใช้ได้
เมื่อใดควรใช้วิธีนี้
อัตราสูงสุดและวิธีการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงในการประเมินมูลค่าเป็นเครื่องมือที่มีประโยชน์ที่ควรมีในกล่องเครื่องมือของคุณในฐานะนักลงทุน ซึ่งช่วยให้วิเคราะห์ธุรกรรมได้อย่างรวดเร็ว และหากทำอย่างเป็นระบบด้วยเลนส์วิกฤต อาจเป็นเทคนิคที่ทรงพลัง อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากนี้ ยังมีวิธีการเสริมหรือวิธีอื่นในการประเมินอีกมาก การรู้ว่าเมื่อใดที่คุณต้องทำมากกว่าการคำนวณนี้เป็นทักษะที่สำคัญในการพัฒนาความสามารถในการวิเคราะห์การค้า
ที่มาของสูตรวิธีการ
ในการวิเคราะห์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ อัตราการใช้เงินทุนจะเท่ากับอัตราส่วนของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของคุณสมบัติที่เปรียบเทียบกันได้นั้นใช้เพื่อลดรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของทรัพย์สินเพื่อให้ได้มูลค่าที่แท้จริง
เช่นเดียวกับการลงทุนอื่นๆ อสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเท่ากับมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดในอนาคต การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มีสองวิธี: วิธีแปลงเป็นทุนโดยตรงและวิธีลดกระแสเงินสด ในตัวเลือกการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง กระแสรายได้จากทรัพย์สินซึ่งวัดโดยรายได้จากการดำเนินงานสุทธิถือเป็นแบบถาวร และมูลค่าของทรัพย์สินจะเท่ากับ NOI หารด้วยอัตราคิดลด
สูตร
มูลค่าของทรัพย์สินโดยใช้วิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงถูกกำหนดโดยสูตรสำหรับมูลค่าปัจจุบันของการชำระเงินถาวร:
r คืออัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่และ NOI คือรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ โดยเนื้อแท้จะรวมอัตราการเติบโตของ NOI ในการคำนวณ อัตราส่วนเพิ่ม r เท่ากับอัตราคิดลด i ลบอัตราการเติบโต g เหล่านี้เป็นตัวแปรสำหรับสูตรวิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง
การจัดเรียงสมการข้างต้นใหม่ เราได้นิพจน์ทางคณิตศาสตร์สำหรับ r อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ r พิจารณาจากอัตราส่วนของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ต่อมูลค่าของทรัพย์สินที่เปรียบเทียบได้ รายได้ที่เท่าเทียมกัน NOI - ทรัพย์สินหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน การซ่อมแซมและบำรุงรักษา ประกันภัย ภาษีทรัพย์สิน สาธารณูปโภค ฯลฯ NOI เป็นการวัดกระแสเงินสดสุทธิที่ไม่สม่ำเสมอ กล่าวคือ ไม่หักดอกเบี้ยจ่ายหรือต้นทุนทุนอื่นใด มูลค่าทรัพย์สินและอัตราสูงสุด
อัตราส่วนเพิ่ม
อัตราส่วนเพิ่มที่ใช้ในการตีมูลค่าทรัพย์สินจะต้องมาจากธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ใกล้เคียงกับมูลค่าทรัพย์สินในแง่ของที่ตั้งทรัพย์สิน ขนาด ลักษณะทรัพย์สิน (ที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม) ระยะเวลาเช่า (ระยะสั้นหรือระยะยาว), อายุ เช่น เป็นค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและปรับปรุง ฯลฯ
ตัวอย่างการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับรายได้โดยตรง
จากข้อมูลต่อไปนี้ มูลค่าของทรัพย์สิน A โดยใช้อัตราส่วนเพิ่มที่ได้รับโดยใช้ข้อมูลที่มีสำหรับการขายทรัพย์สิน B และ C แล้วแต่จำนวนใดจะเหมาะสมที่สุด ตัวอย่างการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงในการประเมินมูลค่าธุรกิจ:
| ทรัพย์สิน | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| มูลค่า | ? | $25, 000, 000 | 150, 000, 000 |
| เงื่อนไขการเช่า | 10 ปี | 8 ปี | 3 ปี |
| จำนวนผู้เช่า | 2 | 3 | 10 |
ทรัพย์สิน B เปรียบเสมือนทรัพย์สิน A มากกว่าทรัพย์สิน C เราจึงต้องการค่าของทรัพย์สิน A โดยใช้เปอร์เซ็นต์การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ที่ได้รับจากค่าและ NOI ของข้อมูลทรัพย์สิน B
อัตราสูงสุดที่ใช้ด้านบนอาจปรับขึ้นหรือลงเพื่อสะท้อนความแตกต่างระหว่างสิ่งที่เปรียบเทียบได้ทรัพย์สิน (เช่น ทรัพย์สิน B) และทรัพย์สินที่กำลังประเมิน (เช่น ทรัพย์สิน A)
การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงกับการวิเคราะห์กระแสเงินสดส่วนลด
นายหน้าผู้ให้กู้และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์หลายแห่งใช้การประเมินอสังหาริมทรัพย์โดยคำนึงถึงแนวทางรายได้ การประเมินมูลค่าที่ได้จากการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงคือการวิเคราะห์ส่วนลดกระแสเงินสด (DCF) สำหรับการประเมินมูลค่าตามราคาทุนโดยตรง รายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่มีเสถียรภาพ (NOI) หารด้วยอัตรามูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด ต้นทุนโดยประมาณ การวิเคราะห์ DCF ต้องการการประมาณการในแต่ละปีพร้อมกับ NOI พร้อมกับต้นทุนการกลับรายการที่คาดไว้เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการวิเคราะห์ โดยทั่วไปแล้ว นักวิเคราะห์จะใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ของรายรับเพื่อประเมินผลตอบแทน ผลประโยชน์เงินสดที่คาดหวังเหล่านี้จะถูกลดราคาในอัตราที่เหมาะสมเพื่อเข้าสู่ตลาดการประเมินมูลค่า วิธีการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงในการประเมินความเสี่ยงในการลงทุนถือว่าเป็นไปตามหลักเกณฑ์เดียวกันโดยประมาณ
ประมาณการรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน
ในขณะที่การคำนวณเหล่านี้เรียบง่ายและตรงไปตรงมา แต่ขึ้นอยู่กับสมมติฐานของผู้ประเมินหรือผู้ประเมินราคา เมื่อใช้ตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง จะต้องประเมินคุณสมบัติของ NOI ที่เสถียร การประเมินมูลค่านี้อิงตามข้อมูลการตลาดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้ในพื้นที่ตลาด เป็นความเห็นของผู้ประเมินว่าทรัพย์สินควรปฏิบัติอย่างไร เนื่องจากความคิดเห็นของผู้ประเมินขึ้นอยู่กับการสังเกตข้อมูลตลาด จึงยากที่จะหาข้อผิดพลาดจากค่าประมาณการ NOI ของเขาหรือเธอ เมื่อตลาดมี "เพียงพอ" แนวคิดของ "NOI ที่เสถียร" จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง อย่างไรก็ตาม พิเศษสองประเด็นที่น่าเป็นห่วง
อย่างแรก จะเกิดอะไรขึ้นถ้าทรัพย์สินมีตำแหน่งว่างที่สำคัญในขณะที่ทำการประเมิน? เห็นได้ชัดว่าไม่มีใครพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยความคาดหวังถึงตำแหน่งว่างที่สำคัญและถาวร ดังนั้นผู้ประเมินราคาอาจใช้ส่วนแบ่งการตลาดของตำแหน่งงานว่าง มากกว่าการใช้คุณสมบัติของตำแหน่งที่ว่างจริง ส่งผลให้มี NOI เพิ่มขึ้นสำหรับตัวแก้ไขรายการและอาจขยายค่าของตัวแก้ไข
ประการที่สอง หาก NOI ในอนาคตของอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากความต้องการพื้นที่ที่เพิ่มขึ้น ซึ่งนำไปสู่อัตราการเช่าที่สูงขึ้น การใช้ตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงของ NOI ในหนึ่งปีอาจทำให้มูลค่าทรัพย์สินต่ำเกินไป เนื่องจากการวิเคราะห์ DCF อนุญาตให้ปรับเปลี่ยนรายปีภายในอัตราค่าเช่า อัตราว่าง การสูญเสียการจัดเก็บ และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน การวิเคราะห์ DCF จึงสามารถนำมาใช้เพื่อคาดการณ์ว่า NOI ของผู้ซื้อจะเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป
เมื่อคาดว่าทรัพย์สินจะปล่อยเช่าเต็มภายใน 3-5 ปีข้างหน้า เช่น ค่าครองชีพจะลดลงถึงระดับที่ต้องการ ข้อมูลจำเพาะของการเปลี่ยนแปลงที่คาดหวังนี้ส่งผลให้เกิดการประมาณการที่เหมือนจริงของ NOI ในช่วงเวลาดังกล่าว ซึ่งให้ผลลัพธ์ที่ดีกว่าการใช้ NOI ของปีเป็นทุน แต่ในทางกลับกัน เพียงแค่สมมติว่าอัตราตำแหน่งว่างจะลดลงในช่วงสามปี นี้อาจนำไปสู่ NOI ที่สูงเกินจริง
การวิเคราะห์ DCF เหมาะสำหรับสถานการณ์เช่นนี้ อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ DCF ไม่ได้มีประโยชน์มากนักเมื่อต้องรู้ว่ามีการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด มูลค่าปัจจุบันของชุดของกระแสเงินสดประจำปีที่เท่ากันจะเท่ากับค่าที่เท่ากันมูลค่าตัวพิมพ์ใหญ่ ไม่ใช่ความผิดพลาดที่จะใช้คุณสมบัติการวิเคราะห์ DCF เมื่อคาดว่าจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญใน NOI อย่างไรก็ตาม ผู้ใช้รายงานการประเมินมูลค่าควรตระหนักว่าผลลัพธ์ของวิธีนี้ไม่ได้ดีไปกว่าผลลัพธ์ที่ได้จากการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงอย่างถูกต้อง วิธีการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงในการประเมินความเสี่ยงในการลงทุนถือว่าเป็นไปตามหลักเกณฑ์เดียวกันโดยประมาณ
ทางเลือกของการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่และอัตราส่วนลด
ในทางทฤษฎี ไม่รวมความกังวลเกี่ยวกับการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของ NOI หนึ่งปี ทักษะของผู้ประเมินราคาในการกำหนดมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด อัตราการขายที่เทียบเคียงได้ ซึ่งมีบทบาทสำคัญ หากอัตรามูลค่าตลาดมาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราว่างเทียบได้กับรายการที่มีความคาดหวังของผู้ซื้อที่สอดคล้องกันเกี่ยวกับชะตากรรมของทรัพย์สินที่เช่าเต็มจำนวน มูลค่าสามารถประมาณได้จาก NOI ที่ยังไม่ได้ปรับและอัตรามูลค่าตลาด
ผู้ซื้อที่คาดหวังในอนาคตของ NOI ที่เพิ่มขึ้นในคุณสมบัติของราคาค่าจ้างก็สะท้อนถึงความคาดหวังเหล่านี้ ในทั้งสองกรณี ความคาดหวังจะสะท้อนให้เห็นเป็นตัวพิมพ์ใหญ่ของราคาที่สังเกตได้ ปัญหาของผู้ประเมินเกิดขึ้นเมื่อจำเป็นต้องจับคู่วัตถุที่ไม่พบ ในกรณีนี้ ผู้ประเมินราคาจะต้องพัฒนาอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่และประมาณการ NOI จากผู้ประเมินราคาที่ดีที่สุด และสร้างการประมาณมูลค่าตลาดที่สะท้อนถึงความคาดหวังของผู้บริโภค
อัตราคิดลดที่เหมาะสมใช้ในการวิเคราะห์ DCF โดยแปลงค่าประมาณ NOI เป็นค่านิยม เมื่อใช้การวิเคราะห์ DCF เพื่อประเมินมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ อัตราคิดลดจะต้องถูกดึงออกจากตลาดโดยใช้ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่เปรียบเทียบกันได้ ดังนั้น ความต้องการข้อมูลเปรียบเทียบที่เกี่ยวข้องจึงเหมือนกันสำหรับการวิเคราะห์ DCF และสำหรับการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง เมื่อใช้การวิเคราะห์ DCF สำหรับการวิเคราะห์การลงทุน ควรใช้อัตราผลตอบแทนที่ต้องการเพื่อลดกระแสเงินสดที่คาดหวัง
ทางเลือกที่จำเป็น
การวิเคราะห์การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงและ DCF - แต่ละรายการมีความเหมาะสมในบางสถานการณ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงนั้นเหมาะสำหรับการคาดหวังคุณสมบัติการวิเคราะห์ NOI ที่เสถียร DCF เหมาะสมอย่างยิ่งกับคุณสมบัติที่คาดหวังของ NOI ที่เปลี่ยนแปลง การเลือกอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่และอัตราคิดลดที่เหมาะสมในบางครั้งอาจเป็นเรื่องยากสำหรับทั้งสองวิธี ข้อได้เปรียบหลักของการวิเคราะห์ DCF คือการรวบรวมข้อมูลที่จำเป็นในการประมาณค่า NOI สำหรับช่วงเวลาของการวิเคราะห์ เราต้องเรียนรู้เกี่ยวกับมุมมองของทรัพย์สิน
การวิเคราะห์ DCF ต้องใช้การพิจารณาอย่างรอบคอบ อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของอุปสงค์และอุปทานที่คาดหวังสำหรับพื้นที่บางประเภทและต้นทุนการดำเนินงาน เมื่อทำอย่างถูกต้องแล้ว การวิเคราะห์ดังกล่าวสามารถให้ข้อมูลที่ไม่ชัดเจนผ่านการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง อย่างไรก็ตาม บ่อยครั้ง การใช้งานหลักในการวิเคราะห์ DCF จะยืนยันมูลค่าตลาดของการประเมินมูลค่าด้วยตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง แม้ว่าการประมาณการที่ใช้ในการวิเคราะห์ DCF อาจมีความแม่นยำมากกว่าสำหรับคุณสมบัติ NOI บางอย่าง การยืนยันโดยอิสระของการประมาณการมูลค่าตามราคาตลาดโดยตรงจำเป็นต้องมีส่วนลดที่เหมาะสมราคา.
สรุป
ในโลกสมัยใหม่มีเครื่องมือทางเศรษฐกิจจำนวนมากและค่อนข้างยากที่จะเข้าใจ ในบทความนี้ มีการวิเคราะห์วิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรงอย่างละเอียด นี่เป็นเทคนิคที่มีประโยชน์มากซึ่งมักใช้ในด้านเศรษฐศาสตร์ ตอนนี้ผู้อ่านคุ้นเคยกับมันและสามารถใช้งานได้ วิธีการแปลงรายได้เป็นทุนโดยตรงในการประเมินมูลค่าของธุรกิจทุกรูปแบบหรือเป้าหมายของรายได้ช่วยสร้างธุรกิจที่ประสบความสำเร็จโดยมีความเสี่ยงน้อยที่สุด
